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距離12月12日英國(guó)大選只剩三周時(shí)間。

在“脫歐”日期再次變動(dòng)、延遲之下，近期英國(guó)政壇愈加動(dòng)蕩。不過(guò)，這似乎絲毫不影響投資客對(duì)于英國(guó)酒店、寫(xiě)字樓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的青睞。這一次，出手的是香港新鴻基公司。

有趣的是，買(mǎi)家此“新鴻基”非彼“新鴻基”，賣(mài)家則是“業(yè)界”耳熟能詳?shù)暮：健?/p>

11月22日消息顯示，香港新鴻基公司聯(lián)手澳洲投行麥格理集團(tuán)（Macquarie Group），斥資1億英鎊（折合約9.1億人民幣），買(mǎi)下了海航集團(tuán)持有的倫敦金絲雀碼頭寫(xiě)字樓，又稱(chēng)作瑞信大樓。

這一出售價(jià)遠(yuǎn)低于當(dāng)年海航買(mǎi)入價(jià)1.31億英鎊（折合約12.18億人民幣）。在處理完這項(xiàng)資產(chǎn)之后，海航目前在英國(guó)已無(wú)地產(chǎn)項(xiàng)目在手。

抄底接盤(pán)背后，是海航對(duì)于清理資產(chǎn)的迫切，也是新鴻基李明治家族又一次資產(chǎn)掘金之旅。

又見(jiàn)海航：折價(jià)清空英國(guó)資產(chǎn)

海航買(mǎi)下這一英國(guó)資產(chǎn)是在三年前。

2016年4月20日，海航斥資1.31億英鎊收購(gòu)了位于倫敦金絲雀碼頭的哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓，按照當(dāng)時(shí)1：9.3匯率計(jì)算約為12.18億人民幣。

該寫(xiě)字樓位于倫敦金絲雀碼頭金融城核心位置，總樓面面積為19.54萬(wàn)平方英尺，由于此前整租給瑞士瑞信銀行，又被稱(chēng)作瑞信大樓，租約到2024年11月，且有選擇權(quán)續(xù)租15年。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)該物業(yè)年租金位于640萬(wàn)英鎊，折合約5800萬(wàn)人民幣，物業(yè)年回報(bào)率高達(dá)4.9%。

彼時(shí)海航表示，將持有該物業(yè)用作長(zhǎng)期資本增值以及租賃用途，預(yù)期可帶來(lái)穩(wěn)定及持續(xù)的收入。收購(gòu)主體則為海航集團(tuán)子公司海航國(guó)際投資，海航國(guó)際投資在2015年完成供股后，一直在進(jìn)行業(yè)務(wù)重整轉(zhuǎn)型，積極開(kāi)拓具有穩(wěn)定投資回報(bào)的國(guó)際性投資項(xiàng)目。

事實(shí)上，瑞信大樓已是海航在倫敦的“二次置業(yè)”。

于2015年8月，海航在英國(guó)倫敦拿下首個(gè)重大收購(gòu)項(xiàng)目路透社總部大樓，是倫敦標(biāo)志性建筑之一，與瑞信大樓同樣位于金絲雀碼頭。

不過(guò)，今年2月初傳出海航擬減價(jià)1億英鎊出售路透社總部大樓消息，目前該項(xiàng)目已被一家中資企業(yè)買(mǎi)入。殊途同歸，海航在英國(guó)僅剩的瑞信大樓同樣面臨減價(jià)出讓的境地。

對(duì)于折價(jià)，有分析認(rèn)為或是與租客瑞士銀行退租有關(guān)。消息指出，在海航買(mǎi)下這宗大樓之后，瑞信銀行便稱(chēng)將于2020年初搬離，雖租約未到但其提出了解約或轉(zhuǎn)租，所以該樓有一定的空置危險(xiǎn)，使得估值有些下降。

萊坊大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅則表示看好該資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性：“出售項(xiàng)目本身是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，屬于超甲級(jí)寫(xiě)字樓，地段也位于英國(guó)幾大重要金融區(qū)之一金絲雀碼頭?！?/p>

在其看來(lái)，折價(jià)出讓更多是由于海航本身資產(chǎn)清理的需求，相應(yīng)地會(huì)把價(jià)格預(yù)期放低。另悉，該項(xiàng)目在今年早些時(shí)候曾被海航作為債務(wù)抵押。

4月16日，海航旗下子公司CWT International Limited曾發(fā)布公告表示，因公司未能向貸款人支付根據(jù)融資協(xié)議到期及應(yīng)付的應(yīng)計(jì)利息及若干費(fèi)用合計(jì)約港幣6300萬(wàn)元，融資協(xié)議已發(fā)生違約，貸款人將取得所有已抵押資產(chǎn)的管有權(quán)。

而海航抵押資產(chǎn)里面就包括英國(guó)的一處投資資產(chǎn)，即瑞信銀行大樓。

債務(wù)違約后，海航曾短暫失去該棟大樓的控制權(quán)，雖于8月份再次將控制權(quán)拿回，但海航已有意迅速轉(zhuǎn)手，緩解債務(wù)危機(jī)。

甩賣(mài)資產(chǎn)對(duì)于海航已是“老生常談”的話題，從2017年下半年開(kāi)始，債務(wù)與流動(dòng)性壓力就逼得海航不斷拋售旗下資產(chǎn)。

海航董事長(zhǎng)陳峰曾公開(kāi)表示：“2018年以來(lái)海航已賣(mài)出3000億元資產(chǎn)，創(chuàng)造了一家企業(yè)一年處置資產(chǎn)的世界之最，且后續(xù)還有千億資產(chǎn)在出售路上”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)海航已陸續(xù)出售上海浦發(fā)大廈約70%面積，紐約曼哈頓第三大道850號(hào)大樓，路透前英國(guó)總部大樓以及香港盧吉道百年老宅等等。

甚至包括海航集團(tuán)在港股最重要的上市平臺(tái)之一香港國(guó)際建投，同樣沒(méi)能脫離這一境遇，被海航以70.23億港元清倉(cāng)。

在流動(dòng)性危機(jī)解決之前，海航或?qū)⑻幹玫舾嗟摹叭鹦糯髽恰薄?/p>

背后金主：梟雄李明治家族

對(duì)于不斷“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的海航，買(mǎi)家新鴻基公司在這場(chǎng)交易中僅僅憑借“新鴻基”三字，就足于吸引眼球。

但這個(gè)新鴻基并不是香港四大地產(chǎn)商之一新鴻基地產(chǎn)，而是新鴻基金融集團(tuán)，英文全稱(chēng)為Sun Hung Kai & Co. Limited，是一家總部位于香港的投資公司，成立于1969年。

新鴻基金融核心業(yè)務(wù)包括財(cái)富管理及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、企業(yè)融資、私人財(cái)務(wù)以及主要投資，主要的投資包括上市及私人的信貸及股權(quán)投資以及房地產(chǎn)的投資。目前，新鴻基有限公司資產(chǎn)總值達(dá)410億港元。

雖與新鴻基地產(chǎn)隸屬兩個(gè)不同的領(lǐng)域、公司以及家族，不過(guò)新鴻基金融絕不是“碰瓷”新鴻基三字。

“新鴻基”最開(kāi)始是由三位創(chuàng)辦人從各自公司各取一字而組成，其中“新”字取于馮景禧家族的“新禧公司”、“鴻”字代表郭得勝經(jīng)營(yíng)YKK拉鏈等業(yè)務(wù)的“鴻昌行”，而“基”字則取自李兆基之名。

當(dāng)時(shí)三位創(chuàng)始人合稱(chēng)為“三劍客”，于1963年合組“新鴻基企業(yè)有限公司”。隨后于1969年，三人開(kāi)始各自發(fā)展所長(zhǎng)、分道揚(yáng)鑣，其中郭得勝、李兆基專(zhuān)注地產(chǎn)，著重發(fā)展新鴻基地產(chǎn)。

另一邊，1969年底，馮景禧成立了“新鴻基證券”及“新鴻基財(cái)務(wù)”，曾一度占了香港股票市場(chǎng)總成交量的兩成。其中，新鴻基證券有限公司于1983年上市，后于1996年，馮景禧次子將公司賣(mài)予聯(lián)合地產(chǎn)的李明治家族。直至2011年年底，新鴻基證券正式更名為“新鴻基金融有限公司”，由聯(lián)合地產(chǎn)持股。

而接手的李明治家族雖不是所謂的香港四大家族，但同樣大有來(lái)頭。

李明治本人祖籍福建，40年代出生于馬來(lái)西亞，80年代移居澳大利亞并在當(dāng)?shù)貏?chuàng)辦了輝煌澳大利亞集團(tuán)。頗為傳奇的是，就在1987年大股災(zāi)前一周，李明治將澳洲業(yè)務(wù)作價(jià)4億港元悉數(shù)出售，逃過(guò)澳洲經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)波。

也是從80年代開(kāi)始，李明治登陸香港投資起房地產(chǎn)和股市，通過(guò)收購(gòu)、借殼等先后收購(gòu)多家香港上市公司，在香港迅速崛起，聯(lián)合地產(chǎn)同樣是由收購(gòu)上市公司而來(lái)。

90年代初，李明治控制的上市公司市值高達(dá)90億港元，曾被譽(yù)為“股壇梟雄”。

輝煌過(guò)后，李明治迎來(lái)人生一個(gè)轉(zhuǎn)折，在1992年聯(lián)合集團(tuán)遭香港證監(jiān)會(huì)調(diào)查之后，李明治逐步將旗下公司售出并辭去聯(lián)合集團(tuán)職務(wù)退居幕后，由其長(zhǎng)子李成輝出任聯(lián)合集團(tuán)董事長(zhǎng)，新鴻基金融則由其次子李成煌執(zhí)掌。

而新鴻基金融此前同樣在內(nèi)地有所拓展，如接手大洋百貨，實(shí)控天安數(shù)碼城等等。

此次投資英國(guó)資產(chǎn)也有跡可循，如其在2019上半年財(cái)報(bào)中透露曾在倫敦收購(gòu)了一個(gè)酒店，此外還提及擬在歐洲成立一個(gè)房地產(chǎn)債權(quán)投平臺(tái)，專(zhuān)注投資歐洲的商業(yè)地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

無(wú)獨(dú)有偶，近兩年尤其近期也有不少中資財(cái)團(tuán)將投資觸角伸到英國(guó)倫敦。

如今年8月20日，長(zhǎng)實(shí)公告以總共46億英鎊收購(gòu)英國(guó)最大酒館運(yùn)營(yíng)商格林王；10月30日消息，李兆基家族成員鄭啟文斥資4000萬(wàn)英鎊買(mǎi)下位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street，并計(jì)劃將其改建為酒店。

對(duì)英國(guó)尤其倫敦資產(chǎn)受追捧，紀(jì)言迅表示，原因之一在于即便脫歐已有三年，倫敦作為國(guó)際金融中心地位依舊比較牢固，實(shí)際上并不影響投資者對(duì)英國(guó)資產(chǎn)的興趣。

同時(shí)，英國(guó)及首都倫敦正在有意識(shí)進(jìn)行科技轉(zhuǎn)型，吸引了谷歌、雅虎等高科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，這種類(lèi)型企業(yè)受金融條款限制較小，也保證了寫(xiě)字樓需求。此外，英國(guó)資產(chǎn)保值，資產(chǎn)回報(bào)率在全球來(lái)說(shuō)處于高位，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)自然吸引。

“現(xiàn)在要從英國(guó)開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)一個(gè)項(xiàng)目很難，他們握在手中不放的?！奔o(jì)言迅說(shuō)道。

急于處理資產(chǎn)的海航，正給了李明治家族一個(gè)抄底機(jī)會(huì)。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：林心林，原標(biāo)題：《海航倫敦大撤退 虧本清倉(cāng)資產(chǎn)背后的買(mǎi)家“新鴻基”》。